GLI AMMINISTRATORI DI CONDOMINIO HANNO UN CONTRATTO VERO E PROPRIO.

Con la riforma del 2012 il contratto che lega l’amministratore al Condominio elenca con precisione i doveri, gli obblighi del professionista ed anche le conseguenze del loro eventuale inadempimento.

Si dice che quello tra amministratore e Condominio sia un contratto di mandato con rappresentanza, in cui da un lato vi è il conferimento di un incarico previo il pagamento di un corrispettivo e dall’altro vi è lo svolgimento di una precisa attività in nome e per conto dei condomini.

Dopo la riforma introdotta con la L. 220/2012 e la Legge n. 4/2013 è ancora così?

Secondo l’art. 1703 del codice civile, il mandato è il contratto col quale una parte  (mandatario) si obbliga a compiere uno o più atti giuridici per conto dell'altra (mandante). E qui c’è il primo stop e la domanda sorge spontanea… se è chiaro che, delle due parti, l’amministratore è il mandatario, non so però identificare con sicurezza il mandante.

Non è certo il singolo condomino in quanto la nomina (e la revoca) dell’amministratore proviene dall’assemblea ed a seguito di una delibera assunta con una precisa formalità ed in presenza di un quorum indicato dalla legge.

Inoltre, mentre nel mandato, il mandante può sempre sostituirsi al mandatario, la stessa cosa non accade né può accadere nel Condominio dove l’amministratore si trova a ricoprire il ruolo di legale rappresentante dotato delle relative prerogative.

In ultimo, l’art. 1711 del codice civile prevede che se il “il mandatario eccede i limiti fissati nel mandato,  l’atto che esorbita resta a carico del mandatario”. Ma  ciò contrasta con la previsione dell’art. 1135 secondo comma cc, il quale espressamente vieta per l’amministratore di ordinare lavori di manutenzione straordinaria senza delibera dell’assemblea.

La riforma introdotta con la L. 220/2012 e la Legge n. 4/2013 ha portato un radicale cambiamento elencando con precisione i doveri, gli obblighi ed anche le conseguenze del loro eventuale inadempimento facendo diventare, il contratto di amministratore un vero e proprio contratto TIPICO.

Come tutti i contratti tipici, gli obblighi delle parti sono espressamente previsti dal codice civile, in questo caso, agli artt. 1129, 1130.

Vediamo nel dettaglio gli elementi di questo “nuovo” contratto.

• 1. All'accettazione della nomina e ad ogni rinnovo, l’amministratore deve comunicare i propri dati anagrafici e professionali, il locale ove si trovano i registri di cui ai numeri 6) e 7) dell'articolo 1130, nonché i giorni e le ore in cui ogni interessato può prenderne gratuitamente visione e ottenere copia.

• 2. Deve apporre sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune, accessibile anche ai terzi, l'indicazione delle generalità, del domicilio e dei recapiti, anche telefonici, dell'amministratore.

• 3. Deve far transitare le somme ricevute, nonché quelle erogate per conto del condominio, su uno specifico conto corrente intestato al condominio.

• 4. Alla cessazione dell'incarico è tenuto alla consegna di tutta la documentazione in suo possesso afferente al condominio e ai singoli condomini e ad eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad ulteriori compensi.

• 5. All'atto dell'accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l'importo dovuto a titolo di compenso per l'attività svolta.

• 6 Deve avere e quindi comunicare gli estremi di una polizza assicurativa individuale di responsabilità civile professionale con massimali adeguati al valore delle gestioni amministrate ed integrata con una dichiarazione dell'impresa di assicurazione che garantisca le condizioni previste dal periodo precedente per lo specifico condominio;

NON SOLO.  Ci sono ulteriori OBBLIGHI IL CUI INADEMPIMENTO E’ PUNITO CON LA REVOCA dell’incarico.

Infatti, l’amministratore:

• 7. E’ tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio nel quale il credito esigibile è compreso.

• 8. Qualora attore in giudizio e la citazione o il provvedimento avesse un contenuto che esorbita dalle attribuzioni dell'amministratore deve dare tempestiva notizia all'assemblea dei condomini.

• 9. Deve rendere il conto della gestione almeno una volta all’anno.

• 10. Deve convocare l'assemblea per l'approvazione del rendiconto condominiale.

• 11. Deve eseguire i provvedimenti giudiziari e amministrativi, nonché le deliberazioni dell'assemblea.

• 12. Non deve confondere la gestione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale.

Ed ancora:

• 13. Deve ottemperare agli obblighi di cui all'articolo 1130, numeri 6), 7) e 9) ovvero: (6) curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale; (7) curare la tenuta del registro dei verbali delle assemblee, del registro di nomina e revoca dell'amministratore e del registro di contabilità; (9) fornire al condomino che ne faccia richiesta attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso.

• 14.  Deve compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell'edificio.

• 15. Deve eseguire gli adempimenti fiscali.

• 16. Deve eseguire le deliberazioni dell'assemblea, convocarla annualmente per l'approvazione del rendiconto condominiale di cui all'articolo 1130 bis e curare l'osservanza del regolamento di condominio.

• 17. Deve disciplinare l'uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi nell'interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a ciascuno dei condomini.

• 18. Nei limiti delle attribuzioni stabilite dall'articolo 1130 o dei maggiori poteri conferitigli dal regolamento di condominio o dall'assemblea, l'amministratore ha la rappresentanza dei partecipanti e può agire in giudizio sia contro i condomini sia contro i terzi.

• 19. Deve convocare l’assemblea per autorizzare lavori di manutenzione straordinaria.

• 20. Con l’autorizzazione dell’assemblea partecipa e collabora a progetti, programmi e iniziative territoriali promossi dalle istituzioni locali o da soggetti privati, anche mediante opere di risanamento di parti comuni degli immobili nonché di demolizione, ricostruzione e messa in sicurezza statica, al fine di favorire il recupero del patrimonio edilizio esistente, la vivibilità urbana, la sicurezza e la sostenibilità ambientale della zona in cui il condominio è ubicatoà.

• 21. Partecipa alle procedure di mediazione obbligatoria ed DLGS 28.2010 nelle quali è convenuto il condominio.

Possiamo concludere che il contratto di amministrazione condominiale non è più un generico contratto riferito allo schema del mandato ma è un vero è proprio contratto tipico dove la legge prevede con precisione gli obblighi del professionista e le conseguenze in caso della loro inosservanza.

Radina Studio Legale.

Milano 2023