DIFFERENZA TRA LOCAZIONE TURISTICA E LOCAZIONE BREVE

L’estate si avvicina… allora: prepariamoci ad affrontarla.

La locazione turistica è quel contratto stipulato esclusivamente per soddisfare esigenze del conduttore di natura “turistica”.

Cosa si intende per esigenze di natura “turistica”? Ogni ipotesi di spostamento di una persona dalla sua residenza abituale per diporto, con l'esclusione dei casi in cui il soggiorno sia motivato da esigenze professionali o lavorative.

Non è importante né l'ubicazione dell’immobile (zona turistica ad esempio) né la durata del rapporto. Essa può riguardare immobili posti in qualsiasi luogo e può avere qualsiasi durata.

Le norme che la regolano sono quelle previste dal codice civile (articoli 1571 e seguenti).

Infatti come recita lo stesso art. 1 della l. n. 431/1998 è esclusa l'applicazione degli artt. 2,3,4,4- bis, 7,8 e 13 della l. n. 431/1998  (quella dei patti in deroga) agli alloggi locati esclusivamente per finalità turistiche.

Inoltre, la locazione turistica è regolata anche dall'art. 53 del Codice del turismo (il d.lgs. 29 maggio 2011, n. 79) che sotto la rubrica “locazioni ad uso abitativo per finalità turistiche” prevede che “gli alloggi locati esclusivamente per finalità turistiche, in qualsiasi luogo ubicati, sono regolati dalle disposizioni del codice civile in tema di locazione”.

Viene  invece definita locazione “breve” dall'art. 4 del d.l. n. 50/2017 (ai fini dell'applicazione del particolare regime fiscale della cedolare secca da questa norma previsto) la locazione di un alloggio di durata non eccedente i 30 giorni.

Quindi, sono quei contratti di locazione di immobili ad uso abitativo “di durata non superiore a 30 giorni, stipulati da persone fisiche al di fuori dell'esercizio di attività di impresa, ai quali sono equiparati i contratti di sublocazione e i contratti di concessione in godimento dell'immobile stipulati dal comodatario, aventi medesima durata”.

Attenzione: questi contratti devono essere stipulati direttamente tra locatore (proprietario o titolare di altro diritto reale, sublocatore, comodatario) e conduttore. Quest’ultimo può essere anche un soggetto che esercita attività di intermediazione immobiliare anche attraverso la gestione di portali online, che mette in contatto persone in ricerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare.

Quindi, nella locazione breve gli elementi sono:

1. Il soggetto che dà in affitto l’immobile  che deve essere una persona fisica che pone in essere la locazione al di fuori della attività d’impresa.

Questo significa che  la condizione che il contratto non sia concluso nell'esercizio di un' attività commerciale deve riguardare entrambe le parti del contratto, cioè sono esclusi i contratti di locazione breve che il conduttore stipuli nell'esercizio di attività quali, ad esempio, quelli ad uso foresteria dei dipendenti.

2. l’oggetto del contratto, e cioè l'immobile locato che sia in Italia ed abbia destinazione abitativa; infatti, “la locazione deve riguardare unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali da A1 a A11 (esclusa A10 - uffici o studi privati) e le relative pertinenze (box, posti auto, cantine, soffitte, ecc.) nonché ... singole stanze dell’abitazione”. Da notare che “il contratto di locazione breve può avere ad oggetto, unitamente alla messa a disposizione dell'immobile abitativo, la fornitura di biancheria e la pulizia dei locali”.

3. La durata del contratto, che non superi i 30 giorni.

Quanto alla disciplina fiscale, per la locazione breve il d.l. n. 50/2017 stabilisce che sia consentito il ricorso al regime fiscale della cedolare secca, fissata nella misura del 21%.

Attenzione: nel caso di locazione breve di più di quattro unità il proprietario diviene imprenditore (la norma prevede infatti che “il regime fiscale delle locazioni brevi di cui all'articolo 4, commi 2 e 3, del decreto-legge 24 aprile 2017, n. 50 ... con effetto dal periodo d'imposta relativo all'anno 2021, è riconosciuto solo in caso di destinazione alla locazione breve di non più di quattro appartamenti per ciascun periodo d'imposta. Negli altri casi ... l'attività di locazione ... da chiunque esercitata si presume svolta in forma imprenditoriale” ai sensi dell'art. 2082 c.c.);

Nel prossimo articolo illustreremo le novità introdotte dall'art. 13-ter del d.l. 18 ottobre 2023, n. 145 (c.d. “decreto anticipi”) che detta alcune nuove disposizioni volte a disciplinare anche le locazioni turistiche e le locazioni brevi con l’introduzione del CIN.