Vizi gravi costruttivi: quando si prescrivono?

Vizi gravi costruttivi e la loro prescrizione sono argomenti di cui si sente spesso parlare negli studi legali.

Innanzitutto ricordiamo a beneficio di tutti che l’art. 1669 del codice civile così recita: “Quando si tratta di edifici o di altre cose immobili destinate per loro natura a lunga durata, se, nel corso di dieci anni dal compimento, l’opera, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, rovina in tutto o in parte, ovvero presenta evidente pericolo di rovina o gravi difetti, l’appaltatore è responsabile nei confronti del committente e dei suoi aventi causa, purché sia fatta la denunzia entro un anno dalla scoperta. Il diritto del committente si prescrive in un anno dalla denunzia“.

Precisiamo qualcosa.

Per “gravi difetti”  devono intendersi alterazioni che, pur riguardando direttamente solo una parte dell’opera, incidono sulla sua funzionalità globale, menomandone in modo apprezzabile il godimento, sì da renderla inidonea a fornire l’utilità cui è destinata, anche a prescindere dall’entità dell’importo di denaro necessaria per l’eliminazione del difetto. Può essere generata anche da un vizio di costruzione sorto in fase di progettazione o di esecuzione.

La “lunga durata” di cui si parla deve essere oggettiva e non soggettiva.

Il termine di prescrizione dei gravi vizi costruttivi è di dieci anni. Detto termine non è previsto a pena di decadenza (2964 c.c.) o di prescrizione (2936 c.c.) bensì quale momento entro il quale il vizio deve manifestarsi.

Il pericolo a cui si accenna si può rilevare alla vista ma lo si può dedurre anche da altre circostanze (una perizia, ad esempio).

La natura della responsabilità dell’appaltatore è discussa: secondo alcuni è contrattuale (1218 c.c.) in quanto deriva dal contratto di appalto (1655 c.c.), e l’estensione agli aventi causa ha natura eccezionale; secondo altri è aquiliana (2043 c.c.) in quanto la norma tutela interessi generali che prescindono quelli delle parti del contratto e, quindi, può essere fatta valere anche da terzi.

Io ritengo che tale responsabilità sia extracontrattuale con carattere di specialità rispetto al disposto dell’art. 2043 cod. civ.

Questa norma non é di favore per il costruttore in quanto non è diretta a limitare la sua responsabilità. è infatti scritta a tutela del committente, dei suoi aventi causa e dei terzi in generale proprio per assicurare una più efficace protezione del loro diritto.

Ed infatti la Cassazione ritiene che questa responsabilità, essendo diretta a tutelare il superiore interesse pubblico, è sancita per ragioni e finalità di interesse generale e non rientra nella disponibilità della parte, pertanto irrinunciabile (Cass. 6/12/200 n.15488).

Si veda anche (Cassazione civile, sez. un., 03/02/2014, n. 2284).